Assurance habitation à Rouen

Locataire, copropriétaire, propriétaire : qui doit quoi

Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité, et il doit le justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, par une attestation. C’est l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Si l’attestation ne vient pas, le bailleur met en demeure ; si la mise en demeure reste sans effet pendant un mois, il peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en récupérer le coût.

Le copropriétaire est visé par un autre texte, et l’obligation n’a pas la même largeur. Chaque copropriétaire, qu’il occupe son logement ou qu’il le loue, doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le syndicat des copropriétaires doit lui aussi s’assurer en responsabilité civile. C’est l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014.

La nuance compte, et elle est presque toujours écrasée : l’obligation du copropriétaire porte sur la responsabilité civile, pas sur une multirisque habitation complète. Écrire que le copropriétaire doit avoir une assurance habitation est trop large. Cela ne veut pas dire qu’une multirisque soit inutile, cela veut dire que le texte n’oblige pas à ce que la plupart des sites lui font dire.

Le propriétaire qui occupe une maison individuelle n’est visé ni par l’article 7 g) de la loi de 1989, qui parle du locataire, ni par l’article 9-1 de la loi de 1965, qui parle du copropriétaire. Sa protection relève donc de son choix, et non d’une obligation nommée par ces deux textes.

Quand un assureur refuse de couvrir un risque de responsabilité civile dans une copropriété, le Bureau central de tarification peut être saisi. C’est la voie de sortie prévue par l’article L215-1 du code des assurances, et peu de gens savent qu’elle existe.

Ce que votre contrat habitation ne couvre pas

Personne n’écrit cette section, et c’est pourtant la seule qui évite les mauvaises journées. Commençons par la garantie catastrophes naturelles, parce que la surprise y est garantie : une franchise reste à la charge de l’assuré, et la loi interdit expressément de l’assurer. Elle n’est pas rachetable, même en payant plus cher. Pour les biens à usage d’habitation ou non professionnel, elle est de 380 euros par événement. Pour les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, elle monte à 1 520 euros. Montants fixés aux articles A125-6 et suivants du code des assurances, par l’arrêté du 30 décembre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Au 1er janvier 2025, la surprime qui finance ce régime est passée de 12 à 20 pour cent pour les contrats dommages aux biens, par l’arrêté du 22 décembre 2023. Les franchises, elles, n’ont pas bougé à cette occasion.

Viennent ensuite les réductions d’indemnité, qui ne sont pas des exclusions mais qui en ont l’effet. Si vous avez mal déclaré le risque, sans mauvaise foi, et que cela se découvre après le sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux qui aurait été dû si le risque avait été complètement et exactement déclaré : c’est l’article L113-9. Si vous avez sous-évalué le capital, c’est l’article L121-5 vu plus haut. Deux mécanismes différents, régulièrement confondus, avec la même conséquence sur le chèque.

Le contrat peut aussi se retourner sur une déclaration qui n’a pas été faite en cours de route. L’assuré doit déclarer à son assureur les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou qui en créent de nouveaux, dans les quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance, par lettre recommandée ou par recommandé électronique. C’est l’article L113-2, 3e. Une véranda ajoutée, une piscine creusée, un changement de mode de chauffage, une activité exercée au domicile : ce sont exactement les cas visés.

Reste le retard de déclaration. La loi ne vous donne pas un délai : elle empêche seulement le contrat d’en fixer un plus court. Le plancher est de cinq jours ouvrés dans le cas général, de deux jours ouvrés en cas de vol, et de trente jours à compter de la publication de l’arrêté en cas de catastrophe naturelle. C’est votre contrat qui fixe le délai réel, dans le respect de ces minima.

• La franchise catastrophes naturelles, non rachetable par définition
• La part du dommage laissée à votre charge quand le capital déclaré est trop bas
• Les conséquences d’une déclaration de risque inexacte, même de bonne foi
• Ce qui n’a pas été signalé en cours de contrat alors que cela aggravait le risque

Ce qui fait varier un contrat habitation

Le prix et le contenu d’une multirisque habitation bougent avec la surface et le nombre de pièces, le statut d’occupation, la présence de dépendances, le capital mobilier déclaré, les objets de valeur listés séparément, le mode de chauffage et les antécédents de sinistres. Aucune moyenne publiée ne vaut pour votre cas : c’est pour cela qu’aucun tarif n’est affiché ici.

Ce qui fait varier la marge de manœuvre, c’est surtout le moment. Depuis le 1er janvier 2015, l’assurance habitation est résiliable à tout moment, sans frais ni pénalités, après un an de souscription, avec effet un mois après la notification à l’assureur. Pour l’assurance du locataire, le nouvel assureur accomplit les formalités à la place de l’assuré. L’ancien assureur rembourse le solde de prime dans les trente jours, après quoi des intérêts au taux légal courent de plein droit. Loi du 17 mars 2014, article L113-15-2 du code des assurances.

Avant un an de contrat, une autre porte existe. Pour un contrat à tacite reconduction couvrant un particulier hors activité professionnelle, l’assureur doit rappeler la date limite de résiliation avec chaque avis d’échéance annuelle. Si l’avis part moins de quinze jours avant cette date limite, ou après elle, vous disposez de vingt jours à compter de la date d’envoi de l’avis pour dénoncer la reconduction. Si l’information n’a pas été donnée du tout, la résiliation devient possible à tout moment, sans pénalités, à compter de la date de reconduction. Loi du 28 janvier 2005, article L113-15-1.

Reste la question que tout le monde se pose sans l’oser : qui paie le courtier. Le plus souvent, une commission incluse dans la prime, versée par l’assureur retenu. Des honoraires payés directement par le client restent possibles : la loi ne l’interdit pas, mais elle oblige à en annoncer le montant ou la méthode de calcul avant la conclusion, article L521-2 du code des assurances.

La confiance, elle, se vérifie plutôt qu’elle ne se promet : tout intermédiaire d’assurance doit être immatriculé à l’ORIAS, registre unique librement accessible au public, et souscrire une responsabilité civile professionnelle, articles L512-1 et L512-6. Envoyez le formulaire et nous vous rappelons pour convenir d’un rendez-vous, chez vous ou au bureau, contrat en main. Notre façon de travailler est décrite sur l’accueil.

Les questions qui reviennent sur cette garantie

Suis-je obligé d’assurer mon logement si j’en suis propriétaire et que je l’occupe ?

Les deux textes qui posent une obligation nommée visent le locataire, par l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, et le copropriétaire, par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le propriétaire d’une maison individuelle qu’il occupe n’est visé par aucun des deux. Cela ne dit rien de l’intérêt d’être couvert : cela dit seulement que l’obligation ne vient pas de là.

Un copropriétaire doit-il souscrire une multirisque habitation complète ?

Non. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire, qu’il occupe son logement ou qu’il le loue, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. C’est plus étroit qu’une multirisque. Une multirisque reste utile pour les dommages à ses propres biens, mais elle relève du choix, pas du texte.

La garantie catastrophes naturelles joue-t-elle automatiquement après une inondation ?

Non. Elle se déclenche par un arrêté interministériel publié au Journal officiel, qui délimite les zones et la période concernées. Sans cet arrêté, la garantie ne s’ouvre pas et le sinistre relève des seules garanties du contrat. Quand elle joue, une franchise de 380 euros reste à votre charge pour un bien à usage d’habitation, et la loi interdit de l’assurer.

Mon assureur peut-il réduire l’indemnité alors que j’étais bien assuré ?

Oui, dans deux cas distincts. Si le capital garanti était inférieur à la valeur réelle du bien au jour du sinistre, vous restez votre propre assureur pour l’excédent et supportez une part proportionnelle du dommage, sauf clause contraire : c’est l’article L121-5. Si le risque avait été mal déclaré sans mauvaise foi, l’indemnité est réduite en proportion des taux de primes : c’est l’article L113-9.

Combien de temps ai-je pour déclarer un dégât des eaux ?

C’est votre contrat qui fixe le délai. La loi impose seulement un plancher que le contrat ne peut pas réduire : cinq jours ouvrés dans le cas général, deux jours ouvrés en cas de vol. Pour une catastrophe naturelle, le délai est de trente jours à compter de la publication de l’arrêté de reconnaissance. En pratique, la plupart des contrats reprennent ces minima.